国产精品日韩精品_亚洲精品国偷自产在线91正片_78m视频免费观看网站_91插插插影院_91周晓琳系列在线观看第10部_98k网站毛片成年女人网站

根据租金收益率，房屋升值和前景，住房交易和持有成本，抵押贷款利息成本的综合排序，全世界房地产最有投资价值的是洛杉矶，西雅图，纽约和大阪，他们的城市风险和收入分数都在80以上，其次是多伦多，阿姆斯特丹，温哥华，奥克兰和巴塞罗那，综合风险奖励得分高于70分。另外东京 罗马和伦敦也是可选的本地城市。

鉴于当地的移民政策、房地产价格管制政策以及汇率风险等因素的考虑，不建议投资首尔、墨尔本、悉尼及新加坡的房地产。

从中国居民的海外置业需求看国际性城市的房地产市场

1． 对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因

随着经济全球化的发展，海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。一般而言，选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求：①适应宏观经济的波动周期。不同国家的经济周期不一样，资产价格存在较大差异，通过跨境配置资产，可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响；②通过资产多元化，对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币，放在同一个国家。③随着更多居民选择移民或者让子女接受海外教育，资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配，也是促成资产海外配置的重要因素。

2． 不动产购置和居民海外留学及移民的国家和地区高度契合

近五年来，越来越多的国内居民选择海外留学，2010年至2015年，赴美留学人员从15.8万人增加到30.4万人，五年内翻了一番。去加拿大的国际学生人数从5.7万增加到了11.1万，增长了95％。去英国，德国，日本和新西兰的其他留学生也分别增加了10％到60％。 只有法国，韩国和澳大利亚的留学生人数没有稳步增加，甚至呈下降趋势。 这与外国人投资房地产以及移民政策和税收歧视政策密切相关。