2017年5月18日的香港房地产研究报告
来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4
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香港经济在2017年第一季度实质增长了4.3％。随着全球经济环境的进一步改善，外部需求继续加强。在有利的就业条件和更积极的商业情绪的支持下，国内需求也好转。
展望未来，全球经济有可能进一步改善，中国大陆经济正在稳步实现中高收益。此外，最近来访人士的复兴，如果继续，可以在未来一段时间内，为我们的服务出口提供额外的电梯。
然而，外部环境的下行风险虽然有所回落，但仍然值得关注。其中包括美国利率正常化，主要中央银行之间的政策分歧，与布列克斯相关的谈判，以及关于美国和欧洲政策和政治发展的各种不确定因素。
此外，各地区保护主义情绪和地缘政治紧张局势升高的可能性也可能是破坏稳定的因素。由于全球经济前景仍然存在各种不确定因素，预算案中公布的2017年实际GDP增长预测为2-3％，在本轮回顾中保持。（资料来源：香港政府，二零一七年五月十二日）在本轮回顾中保持。（资料来源：香港政府，二零一七年五月十二日）在本轮回顾中保持。（资料来源：香港政府，二零一七年五月十二日）
与2016年相比，2017年香港经济增长更为平缓，包括国际贸易的强劲复苏和本地零售业的触底反弹。进出口总值在第一季度分别强劲上涨10.7％和10.3％。零售业自二零零七年初以来旅客人数不断增加，已开始反弹。三年零售业销售在两年来首次上涨，但第一季度的销售整体仍然下降。增长的加速对香港房地产市场的所有地方，特别是零售租金而言是个好消息。我们预计，二零零七年，黄金街商场的租金将下降5％，如果零售业和旅客在未来几个季度进一步加强，我们有机会修改预测。
特区领导人将香港作为“皮带与道路倡议”的首选金融平台
香港行政长官梁宝荣在国际暨合作“皮带与道路论坛”的第一天，是大陆资本流动的“首选目的地”。梁先生援引该市作为人民币最大的海外定居点中心的地位，并将其作为2016年新上市的世界第一大股票市场。北京雄心勃勃的贸易战略面临的一个关键挑战是在60多个国家之间建立金融联系贸易路线，以及资助所涉及的基础设施项目，其中许多已被证明对一些私人投资者来说风险太高。香港金融管理局总裁陈焕光表示，当局的办公室已经联合了数十名“志同道合的利益相关者”，以及一大批股权和债务投资者，为皮带和道路项目。（资料来源：SCMP，2017年5月15日）
在北京举行的最新的皮带与道路论坛期间，习近平总统通过其国家资金和银行向“皮带与道路”投资项目融资，进一步增加了880亿港元（11.30亿美元）。此外，他还重申，中国通过开放经济和参与国家的包容性贸易安排来大力支持全球化。我们预计更多的中国公司会投资于皮带与道路国家，香港有利于促进国际业务的扩张。由于新公司的涌入和扩大现有的中国企业，中央企业的办公室租金应该继续上涨，因为中国企业对核心CBD的重视。因此，港岛区的鲗鱼涌和黄竹坑应从中央部分跨国公司和专业公司的离境中获益。
新的金管局措施不会改变房价过程
香港金融管理局（金管局）将要求银行自2017年6月1日起，向发展商拨付建筑融资的上限。根据新措施，开发商采用银行贷款的最高限额，土地将削减至现场价值的40％，低于目前的50％。
建筑费用贷款上限将从目前的100％降至80％。而整个项目的银行融资总额将从目前的60％降至完成房产预期价值的50％。除了限制贷款额外，金管局会要求银行对提供总额超过其账面价值5％的总抵押贷款的开发商增加50％的资本金。 对于发行价值为账面价值的10％或拒绝提供相关信息的抵押贷款的开发商，银行需要将资金额加倍来备份所提供的贷款。这一新要求将从2017年8月1日开始。（资料来源：SCMP，2017年5月12日）
一级市场的越来越多的买家选择从金融公司而不是银行借贷住房贷款，而大多数这些金融公司可能超出金管局的管辖范围。他们受“贷款人条例”的规管，由“警务处处长”执行。由于房价涨幅推高了贷款到高价值融资计划的需求，成为开发商通过向买家提供高贷款抵押贷款融资来促进销售的策略。
由于具有较强财务背景的大型开发商可以通过替代融资为额外成本提供资金，新的金管局措施不大可能改变房价过程。对于购房者而言，新措施意味着他们将不得不依靠自己的资源来满足首期付款。根据2016年政府普查，2006年至2016年期间，私人物业的按揭贷款中位数与收入比率由28.6％下降至19.0％。由于经济增长强劲，接近充分就业，家庭业主不太可能违反住房贷款。然而，鉴于房价快速上涨，成为潜在买家关键障碍的第一批第一批。由于新措施会限制发展商提供高额贷款抵押贷款计划的能力，潜在买家必须多付一笔首付款。新措施可能会鼓励开发商以较低的一次总价值来建造较小尺寸的单位。
市场正在等候美利道停车场的投标结果，对西九龙西招标感兴趣
长沙湾商业广场的招标只吸引开发商的兴趣，而注意力集中在美利道停车场招标。长沙湾现场以新台币40.3亿元（5.20亿美元），以新世界发展奖。成功招标使新世界发展在长沙湾的总投资在不到三个月内达到118亿港元。（资料来源：SCMP，2017年5月10日）
墨累道停车场招标结束前一周，办公室投资市场继续蓬勃发展。费尔蒙特楼的低层单位售价为港币4,634万元，单位价格为港币28,000元人民币，为建筑物创造了新纪录。另外，力宝中心1号楼的高层也售出4.72亿港元，单位价格为33,500平方英尺，是建筑物创历史新高。此外，新世界的中标价为7478平方英尺的住房价值也处于市场预期的最高水平。
荔枝角有希望的土地及办公室销售反映市场对西九龙商业物业未来前景的乐观态度。荔枝角一个名为「地球」的新兴工业物业，首批30个单位已售出3.20亿港元（约合4100万港元），平均售价为港币8,500元（平均每平方米1,090美元），四月份，中国造船公司投资2.99亿港元（33.2百万美元），连同命名权一并收购长沙湾道一百三十五及二十五楼。平均售价港币19,000元（2,440美元）是西九龙新纪录高点。此次交易也显示，非财务性的中国公司面向分散的商业区。
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