日本的房地产周期正在变化
来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2018/2/14
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产业结构和竞争力决定汇率和经济稳定。在各个经济体中，产业结构和竞争力是对外贸易结构的主要基础。产业结构（数量和质量）越复杂，越具有竞争力，该国汇率结构越稳定，急剧下挫的可能性就越小。俄罗斯的经济发展主要依靠能源和原材料的出口。在单一的经济结构下，汇率波动风险很高。当世界经济形势、国际能源格局和国际能源价格变化时，经济将遭受重创。因此，政府只能通过贬值汇率来改善贸易条件。日本作为制造业强国，主要出口高档制成品，通过产业转移和技术升级可以产生强大的抗风险能力，而不一定会使汇率贬值。
外汇储备是国家套汇汇率风险的重要手段。外汇储备/年度进口可以衡量一个国家外部储备的弹性。中国和日本的外汇储备规模足以应对短期汇率下跌的风险。由于单一的产业结构，俄罗斯在08年之后已经看到其外汇储备下降，并且有能力在14年内抵御汇率下跌的风险。作为一个劳动密集型制造业出口国，泰国的外汇储备始终低于该国每年进口的高汇率风险。
在金融自由化的背景下，不发达的金融体系会加速汇率贬值。根据不可能的三角形，资本的自由流动，汇率的稳定性和货币政策的有效性是不能平衡的。对于俄罗斯和东南亚等单一经济结构和金融体系较差的地区来说，完全放开资本项目带来了相当大的风险。当内外部流动性充裕时，如果该国实体经济的收益率不高，资本将进入炒作等房地产资产领域。当流动性逆转时，由于资本账户“逃生”的自由化加速货币贬值，资本可以毫无阻碍地开放。
在这三种模式中，房价上涨是由于汇率环境的变化导致国内流动性过剩所致。随着2003年以后商品走强，俄罗斯卢布开始缓慢持续升值，国际资本蜂拥而入。加上国内基准利率不断下调，房地产价格上涨。日本在签署“广场协议”后，继续大幅降息以避免日元升值对国内经济的负面影响。从1991年到1996年，金融自由化下的东南亚国家的国际资本资本流动。在实体经济回报下滑的情况下，日本和东南亚国家的流动性过剩涌入资产领域，推高了住房市场的价格。
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