日本的投资性房地产通常以“总收益率”进行广告宣传，“总收益率”是按估算的年租金收入除以标价计算得出的。当然，毛收益率与净收益率并不是一回事，这是您需要了解的潜在投资额度。
在这篇文章中，我想谈谈在出租房产时可能会产生的成本，特别是从物业管理的角度来看。
税
我不会在税务问题上涉及很深，因为最好留给专家处理。以下只是一般的概述。
日本与您的投资财产有关的税收分为三大类：
与收购有关的税收
有关租金收入的税
与处置有关的税
获得
当你购买房产时，你必须支付房地产购置税，登记和执照税，在某些情况下，建筑物消费税（土地购买不征收消费税）和文件印花税。这些都是一次性付款。
租金收入
当您持有/出租财产时，您将收取年度固定资产税，城市计划税和所得税。
如果您是非居民业主，当您将物业租给物业经理（这是最常见的方案）时，您的租金收入也将被扣除20.42％的预扣税。如果您的租户是在公司合同下，这也适用。
由于这个原因和其他原因，聘请税务会计师来创建纳税申报表是非常重要的，纳税申报表包括您的财产在年内发生的所有费用。在大多数情况下，您可以拿到一部分预扣税，所以大多数所有者的实际税率将低得多，因为所得税是以净利润为基础的。
性格
当你出售你的财产时，你将被收取所得税的资本收益。一个好的经验法则是，如果您在购买房产的五年内出售房产，税率将为30％左右。如果持有超过5年，这个比率降低到15％。
现在让我们来谈谈作为投资者应该了解的有关租赁和物业管理的费用和成本。为简单起见，下面的讨论集中在东京地区的房地产投资。东日本和西日本之间的地区差异可能适用。
物业管理费
如果您决定使用物业经理，他们通常只会按月租金收取物业管理费。您的物业经理负责处理与您的物业日常运作有关的所有事宜，包括租户关怀，行政工作，收取租金收入等。
PM费用通常不包括 消费税。例如，如果租金收入为10万日元，PM为5％，则按每月8％的价格支付10万日元×5％×1.08 = 5400日元。
建筑管理费和修理储备基金
这些都是每月的费用，必须由公寓大楼的所有业主支付给大厦管理协会。有关深入的讨论，请参阅：日本的公共区域维护和预留维修费用。
新协议行政费用
当他们成功地与租客签订租赁协议时，这是向您的物业经理支付的费用。通常等于一个月的房租加消费税。
续约管理费
当一个租户更新一个 正常的租赁合同，他们通常会收取一个月的租金作为租约续展费。您的物业经理可能需要一定比例（通常为租赁续约费的50％），作为业主，您将保留剩余部分。
由于定期租约没有续约条款，这些费用有时被称为重新合同管理费，业主可能需要向物业管理者支付费用。
恢复费
这是业主支付的一部分费用，当房客腾空时，将房产恢复到原来的状态，以便为重新租赁做好准备。
一般来说，您的租客只负责因疏忽而造成的损失，然后从保证金中扣除。详细情况请参照东京都市政府城市建设局官方指南（英文和日文）。
AD费用
业主支付给成功找到房产租户的租赁代理人是可选的费用。它可以被用来作为一个工具，在竞争激烈的市场中更快找到租户，或者更难以出租的房产。通常情况下，广告费是月租金的0.5到2倍。
空调安装
在日本，业主没有必要为了租赁目的而提供物业，但在起居室和卧室中安装空调设备至关重要。
电汇费用
如果你不是日本的居民，在这里开设银行账户是非常困难的，如果你是一个想要将租金收入你的国家的海外房地产业主，这是一个很大的障碍。
在这种情况下，您的物业经理可能会将租金收入直接转移到您的海外账户，但作为业主，您必须承担电汇费用。因此，您可能需要考虑仅从您的PM处收取您的租金收入，而不是按月收取。
停车费（汽车，摩托车，自行车）
有些房产附带停车位，业主需要支付月租费和建筑管理费。在某些情况下，业主可以自由选择是否要租用停车位。
从我的经验来看，租用一，两个自行车位就足够了，因为大多数租户在租用你的单位时会利用这一点，而且自行车停车位有时候会完全填满。租户支付停车费和月租费，所以作为车主在这一点上不会产生额外的费用。
修理费用
业主在法律上要求在租期内修理破损的家电和设备（如租约中指定的）。如果这种设备不能修理，业主有责任更换。在新建物业方面，这方面通常不用担心。
消防/地震保险费
在日本，当你出租你的财产时，以及你拿出贷款来购买房产时，火灾保险是必须的。有些业主也选择地震保险，虽然这不是必需的。价格取决于物业的规模和价值。
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